3. Nieuwe stedelijke uitbreidingen, nieuwe landschappelijke waarden?

Een reflectie op advisering over het vormgeven aan de landschappelijke idylle

Met de eerste lentedagen van 2021 in de rug, blikken Ellen Marcusse en Ingeborg Thoral in deze bijdrage terug op advisering over landschappelijke inpassing van recreatieve uitbreiding en dorpsuitbreiding; ‘het buitenleven’ in het logeer- en woonmilieu. Het landschap is bij beide een belangrijke attractie voor de kwaliteit van de beleving. Is het mogelijk dat stedelijke ontwikkeling het landschap zo transformeert dat er nieuwe landschappelijke waarden worden toegevoegd?

“De landschappelijke idylle dreigt te vervagen, maar advisering helpt!”

In deze bijdrage gaat Ellen Marcusse in op aspecten van advisering over landschappelijke inpassing en de aandacht hierbij voor actuele vraagstukken, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit. Ingeborg Thoral beschouwt vervolgens vanuit dit perspectief de beoordeelde plannen voor recreatie en dorpsuitbreiding in 2020.

Ellen:

Uitgangspunten voor landschappelijke inpassing

In 2020 werden drie plannen voor recreatieve uitbreidingen aan de Noordzeekust aan de ARO voorgelegd. Centraal staat hierbij de beleving van het kustlandschap. Dit is tenslotte de attractie, en daarmee onderdeel van de ontwerpstrategie. Ingeborg gaat hier ook nader op in. Daarnaast werden ook verschillende plannen voor dorpsuitbreiding behandeld Vaak zijn dit uitbreidingen van een behoorlijke omvang en wordt de oorspronkelijke dorpsgrens, vaak ook een vanzelfsprekende landschappelijke grens, overgestoken.

Bij beide ontwikkelingen speelt het landschap als identiteitsdrager een belangrijke rol. En bij beide type ontwikkelingen is bij de advisering de landschappelijke inpassing het centrale thema. Bij het tijdelijk verblijf is de opgave en marktstrategie letterlijk het creëren van een landschappelijk beeld. Bij het wonen in de dorpsuitbreiding is de landschappelijke inpassing een belangrijk deel van de verantwoording; de acceptatie van de verstedelijking in het buitengebied. Tegelijkertijd wordt hierin ook gezocht naar verankering van het wonen op de plek; de landschappelijke inpassing als betekenisdrager voor het ontwikkelen van een specifieke identiteit en woonkwaliteit. De gegeven landschappelijke kwaliteit wordt in het ontwerp uitgebouwd tot woonomgevingskwaliteit is de belofte. In ‘Nederland Waterland’ is water hierbij het instrument bij uitstek. De implementatie van ruimtelijke maatregelen met betrekking tot klimaatbestendigheid leveren wellicht, meer dan voorheen, kans op synergie!

Duurzaamheid krijgt een grotere rol

De ARO gaat niet over nut en noodzaak van een programma op een gegeven locatie in het buitengebied. Onze advisering gaat kort gezegd over de impact van het gegeven programma in het buitengebied, op het landschap en de omgeving. De landschappelijke inpassing, of ruimtelijke inpassing, is de noemer waaronder de adviezen vanuit verschillende perspectieven worden gevat: vanuit ecologie en cultuurhistorie, de ruimtelijke disciplines landschap en stedenbouw, maar nu ook meer concreet vanuit specialistische actuele opgaven, waaronder duurzaamheid, klimaatadaptatie, biodiversiteit en de energietransitie. Het versterken van de relatie van het ontwerp met de ondergrond, het watersysteem en de bodem was en is een belangrijk thema. Het landschap als drager voor identiteit van verstedelijking is niet nieuw, maar actuele vraagstukken, zoals duurzaamheid in het algemeen en klimaatadaptatie en biodiversiteit in het bijzonder, krijgen een meer prominente plaats in de planvorming en presentatie. De vraag is of dit concrete kansen biedt voor het realiseren van de beoogde landschappelijke idylle. De urgentie betekent in ieder geval wel dat, wellicht meer dan voorheen, de advisering over ruimtelijke inpassing wordt verbreed en verdiept.

“Actuele vraagstukken, zoals duurzaamheid in het algemeen en klimaatadaptatie en biodiversiteit in het bijzonder, krijgen een meer prominente plaats in de planvorming”.

Randen, ruimtelijke relatie met de omgeving, kenmerken van de plek

Een vanzelfsprekend onderwerp bij landschappelijke inpassing is de wijze waarop de randen van het gebied zijn vormgegeven; de ligging in het landschap, van buiten beschouwd. Hierbij wordt ook verder gekeken dan het plan dat voor ligt. Komt er mogelijk op termijn een vervolguitbreiding, is er sprake van fasering? Zijn de aanliggende gronden van voldoende formaat om het gebruik hiervan duurzaam in stand te houden? Een tweede onderwerp is hoe de relatie tot de omgeving en het bestaand stedelijk gebied functioneel en ruimtelijk is georganiseerd. Het gaat daarbij over de ontsluiting, routes en landschappelijke overgangen. Het derde onderwerp is hoe met ruimtelijke kenmerken, ecologische kwaliteiten en cultuurhistorische waarden in het ontwerp wordt omgegaan. Dit raakt meer expliciet dan voorheen onze advisering, omdat juist de actuele vraagstukken worden gekenmerkt door een bepaald ruimtebeslag. Implementatie van ruimtelijke maatregelen draagt zo letterlijk bij aan ruimte in het ontwerp en het organiseren van nieuwe kwaliteiten; integrale ruimtelijke kwaliteit. De ontwerpopgave is hoe deze vraagstukken als drager voor het nieuwe programma te benutten, als woonkwaliteit. Een vertaling in harde vierkante meters lijkt niet aan de orde en daarmee is het onderwerp geen integraal onderdeel van het tekenen en het rekenen. De plan-economische haalbaarheid is dan vervolgens het argument voor het minimaliseren van de brede landschappelijke inpassing. Dit is afleesbaar; de landschappelijke idylle dreigt te vervagen, maar advisering helpt! Onder de grote noemer landschappelijke inpassing is dus naast de vormgeving van de randen en de relatie met de omgeving, nu ook meer de interne ruimtelijke kwaliteit onderdeel van de advisering.

Zijn de actuele vraagstukken wel kwantificeerbaar, en daarmee programmatisch onderdeel van de ontwikkelagenda? De urgentie is thematisch geland. Drie plannen op het gebied van recreatie en twee dorpsuitbreidingen passeren de revue. Plannen met verleidelijke titels, beelden en referenties. Wordt de landschappelijke idylle in het ontwerp waargemaakt?

Ingeborg:

Recreatieplannen

Het afgelopen jaar zijn er drie plannen voor recreatieve ontwikkeling aan de ARO voorgelegd: ‘Uitbreiding Camping ’t Noorder Sandt’ en ‘Recreatiewoningen Callantsogervaart’ in Julianadorp, gemeente Den Helder en ‘Ecopark Petten’ in de gemeente Schagen. Hoe dragen deze uitbreidingen bij aan de versterking van de landschappelijke structuur en in hoeverre is ook de beleving van het landschap voor de gebruiker echt tastbaar?

Alle drie de ontwikkelingen bevinden zich langs de kust; hier nodigt het Kustpact uit tot het maken van een nieuw landschap. Ook de initiatiefnemers zoeken naar een perfecte landschappelijke setting voor hun gasten.

Een plan met zo’n aantrekkelijke landschappelijke setting is de uitbreiding van de Camping ’t Noorder Sandt; een camping met 100 vaste accommodaties op een terrein van 5,7 hectare aan een bestaande kustcamping. Het landschappelijke decor dat hier gecreëerd wordt is dat van een krekenlandschap en een coulissenpolder. Deze landschappelijke keuze past bij de plek. Hier worden onzichtbare lagen in het landschap zichtbaar gemaakt. In een eerdere planversie was dit echter nog niet het geval. Toen lagen de nieuwe huisjesparken en campings in een duintjeslandschap, waarmee afbreuk werd gedaan aan de bestaande scherpe grens tussen de duinen en het aandijkingenlandschap. Na advies van de ARO is het plan sterk verbeterd en heeft het duintjeslandschap plaatsgemaakt voor een plan dat meer geënt is op de omgeving. Met in aanzet bovendien stevige landschappelijke en toegankelijke randen. En met een interne ruimtelijke kwaliteit van het terrein die nog beter kan worden gemaakt door de dichtheid en het typen huisjes binnen de twee landschappelijke decors meer van elkaar te laten verschillen.

Eenzelfde landschappelijke referentie is gekozen in het plan voor de recreatiewoningen Callantsogervaart. Het belevingsconcept bestaat hier uit water en natuur bij de kreek, als verwijzing naar de kwelder. Voor het recreatieterrein betekent het graven van een kreek een aantrekkelijke landschapsdecor, maar voor de omgeving betekent dit stukje nog weinig. De landschappelijke waarde van de kreek neemt echter toe als deze op termijn kan uitgroeien tot een grotere groenblauwe structuur, met meerwaarde voor biodiversiteit, het klimaat en als drager voor nieuwe ontwikkelingen. Zover is het vooralsnog niet, maar het is wel te hopen dat als het landschap in de toekomst transformeert, de kreek als structuur verder wordt ontwikkeld.

Dit plan is een voorbeeld van een recreatieterrein dat niet altijd een stevige landschappelijke begrenzing nodig blijkt te hebben. In dit geval heeft de westrand van het plan een lage haag, waarover de gasten uitzicht hebben over de bloembollenvelden. Een gelukkige keuze, aangezien zo de kwaliteit van de omgeving bij het terrein wordt betrokken.

Het Ecopark Petten speelt inmiddels niet meer, maar is wel interessant om hier te noemen. Het plan presenteerde zich met de slogan ‘ecoactief verblijven op de grens van zout en zoet’. Met een camping en ecolodges in een nollenlandschap en een bosrijk park verkenden de gemeente en initiatiefnemer hier de mogelijkheden van de locatie. Vanuit de ARO was dit plan nog niet rijp voor ontwikkeling omdat het onvoldoende aansloot bij de ruimtelijk ecologische en waterhuishoudkundige kenmerken van het gebied. Zo wordt er bos aangeplant daar waar dit niet goed zal groeien (vanwege de aanwezige overgang tussen zoet en zout). En leidt het verdichte boslandschap op de tekening er ruimtelijk toe dat het contrast tussen het buitendijkse duingebied met de open polder vermindert.

De les die uit dit plan getrokken kan worden is dat het altijd zaak is om de verbinding met de ondergrond, de cultuurhistorie en het landschap voor een goede landschappelijke inpassing te maken.

“Het is van belang om oog te hebben voor de cultuurhistorische waarde en ideeën te ontwikkelen die geënt zijn op de omgeving”.

Plannen voor dorpsuitbreidingen

Gezien het thema landschappelijke inpassing worden hier twee dorpsuitbreidingen belicht waarbij een zorgvuldige inpassing in het landschap wordt gevraagd. Dit zijn ‘Woningbouwontwikkeling de Lange Weeren’ in de gemeente Edam-Volendam (750-1100 woningen) en ‘Tuindersweijde-Zuid’ in Obdam, gemeente Koggenland (335 woningen). De ontwerpers onderstrepen deze inpassing met slogans als ‘wonen in het landschap’ en ‘waterrijke woonwijk’; de inspanning wordt daarmee een vanzelfsprekend uithangbord voor het plan. Actuele thema’s gerelateerd aan de duurzame leefomgeving krijgen een plaats in het ontwerp.

De woningbouwontwikkeling de Lange Weeren is een voorbeeld van een plan met een sterke nadruk op diverse duurzaamheidsthema’s: circulariteit, energieneutraliteit, smart mobility, natuur-inclusiviteit, klimaatbestendigheid, nieuwe collectiviteit en community based developement. Hier, aan de westrand van Volendam, gaat gewoond worden in het landschap. Om dit mogelijk te maken heeft de ontwerper een raamwerkplan met woningen voor verschillende doelgroepen – van sociaal naar vrije sector – in verschillende dichtheden gemaakt. De sfeer van water en groen, ingepast in de langgerekte, smalle verkavelingsstructuur van de lange weeren in het veenpolderlandschap, vormen de woonkwaliteit van deze nieuwe wijk.

Het plan spreekt tot de verbeelding, bijvoorbeeld vanwege de vraag hoe hier op de slappe veenbodem kan worden omgegaan met het wel en niet ophogen van delen van de wijk (en daarmee met het mogelijk toepassen van houtskeletbouw en drijvend wonen). Hoe men dat precies gaat doen is nog niet duidelijk, maar dat wordt nog in een pilot en in verschillende scenario’s voor ophoging onderzocht.

De verankering in de omgeving vindt in het plan voor de Lange Weeren op een duurzame manier plaats. Via een recreatieve routestructuur voor wandelen en fietsen (tussen de nieuwe wijk met het landschap). Via hopelijk een ecologische verbinding met het natte natuurgebied Heitje van Katham. Via de OV-knoop voor de bus (met fietsparkeren en 30 bussen per uur) die de plek met de wijdere omgeving verbindt. En via het verfijnde waternetwerk, die de wijk ecologisch en ruimtelijk met het bestaand stedelijk gebied en het landschap verknoopt. De randen naar het veenweidelandschap zijn zacht en gevarieerd, met knotbomen en sloten die refereren naar het lage land.

Wat niet altijd bij dorpsuitbreidingen bekend is, maar in dit geval wel, is dat deze uitbreiding aan de westkant van Volendam waarschijnlijk niet de laatste zal zijn. Er zijn gronden in handen van andere ontwikkelaars, wat betekent dat de gemeente nu maar beter kan doorpakken met het opstellen van een totaalvisie voor de westflank van Volendam. Hierin zal de aandacht moeten zijn voor biodiversiteit, klimaatopgaven en natuurontwikkeling.

Ook bij Tuindersweijde-Zuid, gelegen aan de oostrand van Obdam, is het bekend dat na 2030 nog meer woningen nodig zijn (in totaal 750, daar waar er nu in de eerste fase 335 worden gebouwd).

Het is een wijk waarbij – anders dan in het plan voor de Lange Weeren – weinig nadruk is gelegd op duurzaamheidsthema’s. Ook hier is de leidende sfeer water en groen, maar deze uitbreidingswijk ontbreekt het aan een eigen gebiedsidentiteit, die haar ook onderscheidend maakt ten opzichte van de bestaande wijken in Obdam.

Het plan spreekt daardoor nog niet tot de verbeelding. De eerste fase van de ontwikkeling van 335 woningen kenmerkt zich door een slingerende, onlogische en gebiedsvreemde ontsluitingsweg die de stankcirkels van de varkenshouderij in de omgeving volgt. Deze verbindt drie woongebieden die vrij dicht tegen het bestaand stedelijk gebied aanliggen, daar waar je eerder enige ruimte – met water – tussen de bestaande en de nieuwe wijk verwacht. Voor de woongebieden is niet gekozen voor drie verschillende woonsferen; ze zijn allemaal min of meer hetzelfde.

Verder ontbreekt het in dit plan aan een doorzicht op de totale uitbreiding van 750 woningen, die na 2030 nog op de planning staan.

Al met al worden in Tuindersweijde-Zuid diverse kansen gemist, ondanks dat er in deze polder volop de ruimte is om tot een bijzonder woonlandschap te komen.

Resumerend

De belofte dat met de komst van de nieuwe stedelijke uitbreidingen nieuwe landschappelijke waarden worden gecreëerd, wordt nog niet altijd voldoende ingelost. Maar we zien dit jaar wel initiatieven voorbij komen waar aan een landschappelijke idylle is ontworpen en waarbij veel aandacht uitgaat naar de landschappelijke inpassing.

Dat is ook nodig want het landschap is een onderhandelingsruimte, waar stedelijke opgaven steeds opnieuw weer moeten worden ingepast. Dat kan in goede balans en door nieuwe landschappelijke waarde te genereren, of door deze te ontnemen aan het landschap. Het is daarom van belang om oog te hebben voor de cultuurhistorische waarde en ideeën te ontwikkelen die geënt zijn op de omgeving. Zo ontstaat meer plekspecifieke architectuur, stedenbouw en landschappen en daarmee een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving.

Ellen:

Conclusie; nieuwe stedelijke uitbreidingen, nieuwe landschappelijke waarden?

Ruimtelijke kwaliteit begint bij het formuleren van realistische uitgangspunten bij de gestelde ambities. Bij stedelijke uitbreidingen in het landschap is de eerste stap de locatieafweging. Welke locatie biedt de beste kansen op synergie tussen logeer- en woonkwaliteit en het creëren van landschappelijke meerwaarde. In dit planstadium is de ARO tot op heden niet betrokken. De vraag naar de locatieafweging wordt op het moment dat een plan voor de eerste keer voorligt wel gesteld, maar het is geen adviestaak. De ARO zou op dit schaalniveau, als een breed multidisciplinair adviesteam, een rol kunnen spelen in deze verkenning en expliciet kunnen adviseren over de uitgangspunten. Iedere locatie kent eigen karakteristiek. De ene locatie vraagt om een andere landschappelijke inpassing dan de andere en daarmee ook om andere wijk overstijgende hoofdstructuurelementen. Ontwerpend integraalonderzoek hiernaar draagt bij aan de integrale afweging op locatieniveau. Met bodem en water als sturende principes en ruimtelijke, cultuurhistorische en kansen voor biodiversiteit in beeld, kan een integrale afweging plaatsvinden. Tegelijkertijd ligt er dan een programma, waarin een robuuste landschappelijke inpassing is geborgd als uitgangspunt, en deze geen resultante is van de verdere uitwerking en ‘plan-economische optimaliseringsslagen’.

Ellen Marcusse

Stedenbouwkundige

lid van de ARO sinds oktober 2016

Eigenaar EM-Studio voor ontwerp en advies, lid van het Algemeen Bestuur van Waterschap Zuiderzeeland, lid diverse adviescommissies.

Aandachtsgebieden:
Ruimtelijk ontwerp en advies, ruimtelijk beleid en ruimtelijke kwaliteit, welstand en monumenten.

Ingeborg Thoral

Landschapsarchitect/stedenbouwkundige

lid van de ARO sinds maart 2016

Directeur MIXST URBANISME, docent diverse master- en bacheloropleidingen, expert ontwerp O-team van het ministerie BZK, lid commissie Architectuur Stimuleringsfonds Creatieve Industrie, bestuurslid Eo Wijersstichting.

Aandachtsgebieden:
strategie, ontwerp en onderzoek van landschappelijke en stedelijke vraagstukken; focus ligt bij industrieel of landschappelijk erfgoed, de ontwikkeling van het landelijke gebied, duurzame infrastructuur, veerkrachtige en waterbestendige steden en energielandschappen.
  • Uitbreiding camping Noorder Sandt, Julianadorp, gemeente Den Helder (tweede behandeling)
  • Recreatiewoningen Callantsogervaart Julianadorp, gemeente Den Helder
  • Ecopark Petten
  • Woningbouwlocatie Tuindersweijde-Zuid in Obdam, gemeente Koggenland
  • Woningbouwontwikkeling De Lange Weeren, Volendam, gemeente Edam-Volendam

De camping – bestaande uit kamperen, verhuureenheden, jaarplaatsen en camperplaatsen – breidt uit van 9,1 ha naar 17,4 ha. Het aantal plaatsen neemt toe van 464 eenheden naar 600 eenheden. Hierdoor komen er ruimere plaatsen en is er ruimte om de camping landschappelijk in te richten.

Het initiatief is reeds enkele jaren geleden ingediend bij de gemeente en de provincie, maar is aangehouden in afwachting van de opstelling van het Kustpact. In 2018 was duidelijk dat het Kustpact geen extra beperkingen (boven de PRV) oplegt aan plannen in de binnenduinrand. In 2018 is het plan ook voorgelegd aan de ARO. Initiatiefnemers zijn met het ARO-advies aan de slag gegaan en dat heeft geresulteerd in een aangepast plan.

Camping Noorder Sandt, principe opzet: landschapstypen als basis (Bron: Van der Reest Advies/Facet ruimtedenkers in recreatie/Buro Stad Land, februari 2020)

 

Camping Noorder Sandt, inrichtingsplan (Bron: Van der Reest Advies/Facet ruimtedenkers in recreatie/Buro Stad Land, februari 2020)

 

Camping Noorder Sandt, vogelvluchtimpressie (Bron: Van der Reest Advies/Facet ruimtedenkers in recreatie/Buro Stad Land, februari 2020)

 

ARO advies (schriftelijk advies, 12 februari 2020)

Algemene opzet

De ARO constateert dat het nieuwe plan voor de uitbreiding van camping ’t Noorder Sandt een duidelijke verbetering is ten opzichte van het Beeldkwaliteitsplan (BKP) uit 2015, dat in oktober 2018 in de ARO is besproken. De meeste aanbevelingen van de commissie zijn op een goede manier verwerkt.

Het plan heeft een heldere onderbouwing en een hoofdopzet die past in de omgeving. In de nieuwe planopzet blijft de scherpe grens tussen de reliëfrijke duinen en het vlakke aandijkingenlandschap van polder Het Koegras intact en herkenbaar. Dit sluit aan bij het ontwikkelprincipe uit de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (ensemble Koegras-Anne Paulownapolder). De ARO is blij dat bij de interne invulling het ‘duinconcept’ uit het BKP is verlaten en vervangen door een ‘krekenconcept’. Dit past als referentie beter bij de kenmerken van het aandijkingenlandschap. De ‘coulissepolder’ aan de noord- en oostzijde is een waardevolle aanvulling daarop.

De ARO is in algemene zin positief over deze ontwikkeling. De commissie heeft nog wel een aantal aanbevelingen en suggesties die door gemeente en initiatiefnemer ter harte genomen kunnen worden.

Randen

De commissie vindt dat de gekozen maatvoering en inrichting van de voorgestelde randen op aantal plekken nog verbeterd kan worden.

In de westrand is nog te weinig afstand genomen van de Zanddijk en de aanliggende erven. Hier vervalt het plan toch weer in de aanleg van een ‘duintje’, terwijl hier juist het krekenconcept getoond kan worden aan de voorbijganger buiten het terrein. De commissie stelt voor om hier een uitnodigend landschappelijk gebaar te maken, met een waterrijke inrichting in de vorm van een instromende kreek, met hooguit een laag walletje bij de keerlus. Een meer representatieve uitstraling van deze strook zorgt voor een visitekaartje van het recreatieterrein. Een langzaam verkeersverbinding met het recreatieterrein kan het uitnodigende beeld versterken.

De noordrand zou een nog wat steviger en eenduidiger groene invulling kunnen krijgen, passend in het beeld en de maat van de polder, maar wel met een zekere transparantie waardoor een visuele relatie tussen het recreatiegebied en de polder blijft bestaan. Gedacht kan worden aan een doorgaande (drie)dubbele bomensingel over de gehele lengte met daaronder afwisselend struweel. Dit struweel kan inspelen op de ritmiek van het achterliggende recreatieprogramma en afwisselend een meer verdicht of transparant karakter krijgen.

De landschappelijke inrichting van de zuidelijke rand lijkt minder breed en eenduidig van uitstraling en robuustheid dan in de schets die is opgenomen in het BKP uit 2015. De commissie stelt zich hier een brede rietvegetatie met water, gras en struweel voor en wil ervoor waken dat er teveel stedelijke functies in deze landschappelijke rand schuiven.

Voor alle randen geldt dat de commissie graag profielen zou willen zien om de landschappelijke en ecologische kwaliteit op hun waarde te kunnen beoordelen, zo ook de toegankelijkheid hiervan.

Richting gemeente vraagt de ARO om voor wat betreft de randen nog eens goed te kijken naar een totaalplan, waarbij niet alleen de delen waar de camping uitbreidt of van karakter verandert betrokken worden, maar ook de aangrenzende terreinen die buiten de huidige planvorming vallen. Het gaat dan vooral om de inrichting van de ontsluitingsweg tot aan de Zanddijk en een eenduidige samenhang in de rand van het gebied over de volle breedte aan de Zanddijk.

Interne opzet

De ARO vond in het advies van 2018 het ‘duinenconcept’ van de interne inrichting niet passend op deze plek. Het nieuwe concept van een intern ‘krekenlandschap’ en een ‘coulissepolder’ aan de oostrand en noordrand is een duidelijke verbetering. De verschillende functies (kamperen, verhuurbare eenheden enz.) zijn op een logische plek gesitueerd, maar in het bebouwingsprogramma onderscheiden de deelgebieden zich niet zoveel van elkaar. De commissie vindt dat een duidelijker onderscheid in dichtheden en typen huisjes tussen krekenlandschap en coulissepolder het landschappelijk concept zou versterken.

Aanbevolen wordt om profielen van de voorgestelde kreekstructuur te maken, zodat het plan hier beter kan worden beoordeeld. Het krekenkarakter zou tot uiting moeten komen in profielen met breed water op een hoog peil, met flauw aflopende grazige taluds, zo mogelijk zonder steile overgang naar ondiepe oeverzones. Dit alles gericht op openheid, nabijheid en beleefbaarheid van het water.

Met invang en doorvoer van kwelwater uit de duinen zullen de kreken ook belangrijke natuurkwaliteit opleveren. Om meer interne verbinding in het plan te brengen zou als suggestie nog een enkele ‘krekenlijn’ doorgezet kunnen worden in de structuur van de coulissepolder. Een dergelijke subtiele verwijzing naar de oude geomorfologie leidt tot een groter besef van de historische ontwikkeling en onzichtbare lagen van een landschap.

Stand van zaken

Het bestemmingsplan is in voorbereiding en wordt volgens de gemeente conform het ARO advies opgesteld.

 

Het plan betreft het transformeren van intensief gebruikte bollengrond naar een nieuw recreatielandschap dat zowel ecologisch (natuurinclusief) als toeristisch aantrekkelijk zou moeten zijn. Onderdeel hiervan is ook het realiseren van circa 100 vakantiewoningen, in een relatief lage dichtheid van 9 woningen per ha. Het plan grens aan een bestaand recreatiepark en golfterrein. Een kreek vormt de verbindende schakel in het plan en komt terug in de naam van het plan: Quelderbeek. In de opzet wordt gekozen voor het ontwikkelen van een gemeenschappelijke buitenruimte, de recreatiewoningen krijgen geen eigen tuintje of kavel maar worden in een natuurlijk landschap geplaatst dat gemeenschappelijk eigendom is. Het parklandschap zal geënt zijn op lokale landschappelijke karakteristieken van nollen en kreken, als verwijzing naar de situatie van voor de aandijkingen.

Callantsogervaart, rode rechthoek is planlocatie (Bron: Quelderbeek, nut en noodzaak, Nikkessen Projecten / Swan artbuild / Bureau De Klare Lijn, 15 april 2020)

 

Callantsogervaart, vlekkenplan op basis van de gemeentelijke uitgangspunten (Bron: Quelderbeek, nut en noodzaak, Nikkessen Projecten / Swan artbuild / Bureau De Klare Lijn, 15 april 2020)

 

Callantsogervaart, proefverkaveling met landscaping en eerste aanzet architectuur (Bron: Quelderbeek, nut en noodzaak, Nikkessen Projecten / Swan artbuild / Bureau De Klare Lijn, 15 april 2020)

 

ARO advies (15 april 2020)

De ARO is kritisch over de opzet van deze ontwikkeling. Er is weliswaar sprake van een onderscheidend karakter en hechting aan de reeds bestaande voorzieningen, maar het toepassen van duintjes als basis voor het realiseren van woningen lijkt in deze aandijkingenpolder minder gepast. Het toepassen van water in de vorm van een kreek is weliswaar een verwijzing naar de geomorfologie, maar als de kreekstructuur verder niet aansluit om een grotere structuur buiten het terrein, is deze niet logisch. Er is in dat geval sprake van een weinig onderscheidende waterpartij die al op veel andere huisjesterreinen in Nederland te vinden is. De ARO doet nog de suggestie om het water aan te sluiten op het water op het golfterrein aan de oostzijde. De woningdichtheid is per saldo nog vrij hoog. Met het oog hierop zou het achterwege laten van water, bij een gelijk aantal woningen, grotere kavels op kunnen leveren. Tenslotte doet de ARO de suggestie om aan de westgrens meer verspreide beplanting toe te voegen, zodat hier een wat meer afwisselende overgang ontstaat.

Stand van zaken

Het plan is naar aanleiding van het advies van de ARO op een aantal punten aangepast: minder grote woningdichtheid, betere aansluiting van het water op de omgeving en anders vormgegeven westgrens van het gebied. Vervolgens kwam het tot een breuk tussen de eigenaar en de beoogd ontwikkelaar. Inmiddels is er een nieuwe ontwikkelaar, die een nieuw plan heeft opgesteld. Dit plan is binnen de gemeente besproken en wordt mogelijk opnieuw voorgelegd aan de commissie.

Door Westomij B.V. uit Burgerbrug is bij de gemeente Schagen een conceptaanvraag ingediend voor het ontwikkelen van het terrein van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier ten zuiden van Petten. Dit terrein staat te koop. Het plan wordt gerealiseerd op het voormalige grote opslagterrein van het hoogheemraadschap dat in gebruik was om voorheen de Hondsbossche- en Pettemerzeewering te onderhouden. Verder sluit het ook aan op het project  ‘Identiteit kustplaatsen’ en het verder ontwikkelen van de binnenduinrand.

Planlocatie (Bron: Westomij B.V., augustus 2020)

 

Schetsontwerp (Bron: Westomij B.V., augustus 2020)

 

ARO advies (16 september 2020)

De ARO complimenteert de opstellers van het plan met het sterk verbeterde plan en de gebruikte kaarten en visualisaties om de modellen inzichtelijk te maken. De ARO vindt dat de ‘ogen’, ellipsen, taluds en slingerende paden iets te nadrukkelijk zijn ontworpen, waardoor het geheel soms wat geforceerd en onnatuurlijk overkomt (vorm-wil). Model 3, dat al om financiële redenen is afgevallen, is volgens de ARO ook vanuit ruimtelijke kwaliteit gezien de minst passende oplossing. De commissie is positief over de modellen 1 en 2, maar neigt naar een voorkeur voor model 1. Dit model laat door zijn hoogte de Westfriese Omringdijk het meest in zijn waarde en komt wat betreft ontwerp het minst geforceerd over. De ARO geeft aan dat het goed denkbaar is dat elementen uit model 2 in model 1 worden toegepast. De ARO adviseert om nog extra visualisaties te maken vanaf het water richting de Westfriese Omringdijk, zodat beter ingeschat kan worden in hoeverre deze nog als belangrijke structuur zichtbaar blijft.

Het is ook wenselijk dat de overloop-parkeervoorzieningen zo informeel mogelijk worden vormgegeven, omdat ze maar in een beperkt deel van het jaar gebruikt worden. Daarnaast doet de commissie de aanbeveling om goed na te denken over bijkomende voorzieningen zoals afvalbakken. De voorkeur gaat uit naar tijdelijke voorzieningen die alleen aanwezig zijn op piekdagen.

Stand van zaken

Dit initiatief gaat uiteindelijk niet door, mede omdat het de initiatiefnemers niet gelukt is om een deel van de benodigde gronden te verwerven.

Gemeente Koggenland heeft het voornemen om naast de recente woningbouwwijk Polderweijde een nieuwe woonwijk te realiseren met ca. 335 woning tot 2030. Als na 10 jaar de woningbehoefte blijft, zal gekeken worden naar een vervolg van Tuindersweijde-Zuid. Een eerdere planvorming voor Tuindersweijde – uit 2010 – ging uit van ca. 790 woningen. Dat plan is vanwege de crisis niet gerealiseerd.

De locatie van Tuindersweijde-Zuid ligt buiten bestaand stedelijk gebied (BSG), net buiten de kern van Obdam. De gronden waarop de woonwijk is voorzien, hebben in de huidige situatie hoofdzakelijk een agrarische bestemming.

Luchtfoto plangebied in ruimere context, plangebied rood omcirkeld (Bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Tuinderweijde-Zuid, Vollmer&Parners, 18 mei 2020)

 

Stedenbouwkundige plankaart (Bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Tuinderweijde-Zuid, Vollmer&Parners, 18 mei 2020)

 

ARO advies (27 mei 2020)

De ARO is kritisch over deze ontwikkeling. De ARO vindt het een gemiste kans dat het plan niet in een eerder stadium van planontwikkeling aan de commissie is voorgelegd. Dan had een advies kunnen bijdragen op de schaal van de landschappelijke inpassing van de gehele uitbreiding met hoofduitgangspunten ten aanzien van planopzet, hoofdontsluiting en fasering. De vraag is nu hoe om te gaan met de bijdragen met betrekking tot verdere verbetering van het plan. Het lijkt nu een gepasseerd station. Desondanks hoopt de commissie dat de opmerkingen ter harte worden genomen en leiden tot een aanpassing.

De ARO vraagt om een plan dat gebaseerd is op een visie voor de ontwikkeling van het totale gebied. Daarbij in ieder geval de slingerende ontsluitingsweg te heroverwegen die is gebaseerd op de stankcirkels van de varkenshouderij, en een ontsluiting ter hoogte van dit varkensbedrijf te onderzoeken en in beeld te brengen. Ook zijn er zorgen over de geïsoleerde ligging van de woningen aan de oostzijde van deze centrale ontsluiting. Wellicht is het mogelijk de weg ter hoogte van de twee noordelijke woongebieden meer aan te laten sluiten op het rechte karakter van de verkavelingsstructuur en zo ook dit probleem op te lossen. Het zou goed zijn om bij het plan de oorspronkelijke structuurschets en de afstanden tot de bestaande bebouwing en de onderlinge afstand van gebieden als basis te nemen. Ook zou de nieuwe waterpartij die de bestaande waterpartijen verbindt breder kunnen zijn, waardoor het waterlandschap een meer dominante functie in het hele plan krijgt.

Daarnaast is het wenselijk dat bij de noordelijke buurt de afstand tot de bestaande woningen wat wordt verruimd. Ook wordt geadviseerd om tussen de woongebieden meer verschil aan te brengen in identiteit en minder traditioneel te verkavelen.

Stand van zaken

Het plan is naar aanleiding van het advies van de ARO op een aantal punten aangepast. Zo is de afstand tot de bestaande wijk wat verruimd, door woningen op eilanden te realiseren. De slingerende ontsluitingsweg aan de oostzijde is heeft een karakter en verloop gekregen dat beter past in de verkavelingsstructuur.

Aangepaste stedenbouwkundige plankaart (Bron: Vollmer&Parners, 6 juli 2020)

Het betreft een woningbouwplan op hoofdlijnen voor de bouw van 750-1100 woningen op projectlocatie de Lange Weeren tussen de Zeddeweg en de N247 ten oosten van Volendam. Doel is om de ARO in de voorfase van dit project advies mee te laten geven over ruimtelijke inpassing.

Woningbouw op deze projectlocatie kent een lange geschiedenis, die teruggaat tot de streekplanuitwerking Waterlands Wonen van 2006. De Lange Weeren was hierin opgenomen als één van de drie zoeklocaties in deze regio. Een jaar na de uitwerking reageerde het Rijk dat woningbouw niet mogelijk was omdat de locatie is gelegen in de Rijksbufferzone. Uiteindelijk vond de provincie een opening bij het Rijk door afspraken te maken in een bestuursakkoord Pilot Waterland.

Het doel van de Pilot Waterland is proberen onder voorwaarden rode ontwikkelingen toe te staan in de bufferzone Amsterdam-Purmerend. Afgesproken is om met een deel van de gelden die woningbouw (€ 10.000 per woning) oplevert via een gebiedsfonds groene en recreatieve ontwikkelingen in het gebied te realiseren. Het gaat hierbij om 750 woningen op planlocatie Lange Weeren en om 100 woningen op nader te bepalen kleinschalige locaties in de bufferzone Amsterdam-Purmerend.

Het plan voor de Lange Weeren is geënt op de verkavelingsstructuur van het veenpolderlandschap. In het plan is veel aandacht duurzaamheidsthema’s: circulariteit, energieneutraliteit, klimaatbestendigheid, natuurinclusiviteit, en onder ander ook voor community based development en smart mobility.

Projectlocatie ten westen van Volendam  (Bron: De Lange Weeren, wonen in het landschap, Scholtens, Inbo, felixx, augustus 2020)

 

Groenblauw raamwerk (Bron: De Lange Weeren, wonen in het landschap, Scholtens, Inbo, felixx, augustus 2020)

 

ARO advies (16 september 2020)

De ARO vindt deze planontwikkeling in de basis goed opgezet. Een ruimtelijk, groen/blauw raamwerk dat inspeelt op de verkaveling en het slotenpatroon van het veenpolderlandschap biedt goede aanknopingspunten voor een duurzame wijk. Tegelijkertijd adviseert de commissie om de problematiek rond bodemdaling en klimaatadaptatie beter te onderzoeken en in te bedden in de verdere uitwerking van het plan (het uitgangspunt t=1000 is daarbij prima). Wat betreft woningbouw kan gedacht worden aan minder traditionele woonvormen zoals houtskeletbouw en drijvend wonen, waardoor het gebied niet zoals gewoonlijk eerst moet worden opgehoogd met zand en tegelijkertijd de woningbouw daardoor gebiedsspecifieker wordt. Er bestaan goede referenties voor innovatiever omgaan met bouwen in veengebieden. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat maatregelen voor klimaatadaptatie veel ruimte innemen, wat kan gaan knellen als het gaat om het ontwikkelen van een woonwijk op lange, smalle kavels. De commissie vraagt om de extra landschappelijke en ecologische maatregelen in de directe en mogelijk ook wijdere omgeving van deze ontwikkeling goed uit te werken, in de geest van het convenant Waterlands Wonen. Voorkomen moet worden dat de ‘extra’s’ alleen in de wijk zelf landen. De ARO adviseert ook om een goede analyse te maken van wat het woningbouwplan goed maakt en op een gedetailleerder niveau heel precies uit te werken wat de maatvoering en deeloplossingen zouden moeten zijn. Hierbij zouden ook alternatieven voor het parkeren moeten worden meegenomen, omdat het niet zeker is of de bewoners in de wijk makkelijk zullen overstappen op het openbaar vervoer.

Ondanks het feit dat de gemeente er voorlopig van uitgaat dat dit de laatste ontwikkeling is aan deze zijde van Volendam, is dit nog niet zeker. Er zijn immers nog gronden in handen van andere ontwikkelaars. De ARO adviseert de gemeente om een totaalvisie te ontwikkelen op de westflank van Volendam met aandacht voor biodiversiteit, natuurontwikkeling, klimaatopgaven en mogelijke toekomstige woningbouw aan deze kant van Volendam.

Stand van zaken

Naar verwachting levert de gemeente Edam-Volendam voor juni 2021 een uitgewerkt plan, voorzien van extra investeringen aan bij de provincie. Op dit moment is nog niet duidelijk in hoeverre het advies van de ARO hierin is meegenomen.